Question 1

¿Qué es un remate judicial en el Perú y cómo se origina?

Accepted Answer

Un remate judicial es la venta pública forzosa de un bien inmueble que ha sido afectado por un embargo u orden de ejecución dictada por un juez de la República del Perú. Se origina principalmente cuando un deudor incumple con sus obligaciones de pago frente a un acreedor (como un banco o una persona natural), y este último interpone un proceso judicial civil o comercial (usualmente una ejecución de garantía o una obligación de dar suma de dinero).

Question 2

¿Qué es el oblaje, cuánto cuesta y cómo se realiza el pago?

Accepted Answer

El oblaje es el depósito previo obligatorio que debe realizar todo postor para participar en una subasta judicial (Artículo 735 del Código Procesal Civil). Equivale exactamente al 10% del valor de la tasación oficial de la propiedad (no del precio base). El pago se constituye mediante un depósito judicial electrónico u orden de pago en el Banco de la Nación. Si el postor no resulta adjudicatario del inmueble, el Poder Judicial le devuelve íntegramente este dinero mediante el correspondiente certificado de devolución.

Question 3

¿Qué cargas registrales se eliminan en el remate judicial y cuáles persisten?

Accepted Answer

Conforme al Artículo 739 del Código Procesal Civil, el auto de adjudicación deja sin efecto todo gravamen que pese sobre el inmueble (como hipotecas y embargos), salvo la medida cautelar de anotación de demanda, que se mantiene. Además, se cancelan las cargas o derechos de uso y disfrute inscritos con posterioridad al embargo o la hipoteca que se ejecuta; los inscritos antes pueden seguir vigentes. Las deudas tributarias del predio (Impuesto Predial y Arbitrios) conviene confirmarlas con la municipalidad. Es indispensable revisar con detalle la partida registral en la SUNARP y consultar con un abogado antes de ofertar.

Question 4

¿Qué es la toma de posesión física y el desalojo (Lanzamiento)?

Accepted Answer

El lanzamiento judicial es el procedimiento mediante el cual el órgano jurisdiccional ordena desocupar el predio y entregar la posesión física al adjudicatario en caso de encontrarse ocupado por deudores u ocupantes precarios. Este trámite legal y físico puede tardar entre 4 a 12 meses, dependiendo de la carga del juzgado que lleva el caso, y requiere del pago de los aranceles judiciales correspondientes por auxilio de fuerza pública. Se recomienda estimar un buffer financiero para este proceso.

Question 5

¿Cómo ayuda la plataforma de análisis Subas-IA a los inversores?

Accepted Answer

Subas-IA es una plataforma analítica inteligente que procesa y estructura la información de los edictos publicados en el portal REMAJU. Mediante algoritmos avanzados, realiza un debido pre-filtrado legal analizando las deudas y gravámenes citados en el edicto judicial oficial. Además, para los planes de pago, ofrecemos la opción de cargar la partida registral (Copia Literal de SUNARP) en formato PDF; nuestro sistema procesa el texto de este documento para enriquecer el análisis preliminar de la IA con toda la información registral adicional, entregando un informe de viabilidad legal y financiero.

Question 6

¿Cómo se calcula el impuesto de Alcabala en adquisiciones de remate?

Accepted Answer

El impuesto de Alcabala aplica a la transferencia de propiedad de bienes inmuebles. La tasa es del 3% sobre el precio de adjudicación en la subasta. Conforme a la legislación tributaria peruana, se contempla una inafectación para las primeras 10 UIT (S/ 55,000 en el ejercicio fiscal 2026). Subas-IA realiza automáticamente este cálculo deduciendo el tramo exento para dar una aproximación de los costos reales de adquisición.

Question 7

¿El Auditor Especializado IA detecta ocupantes o precarios?

Accepted Answer

El sistema analiza la información del edicto judicial de remate y los documentos anexos que proporcione el usuario para identificar menciones relativas al estado de ocupación, actas de constatación o mandatos de lanzamiento. Esto provee una alerta preliminar sobre posibles riesgos de posesión física u ocupación precaria que el postor debe verificar mediante auditoría de títulos directa en el expediente judicial o visita de campo.

Question 8

¿Qué sucede con el depósito si no gano el remate judicial?

Accepted Answer

El depósito judicial del 10% (conocido como oblaje) se encuentra custodiado en el Banco de la Nación y se devuelve íntegramente a todos los postores que no resulten adjudicatarios del inmueble, previa presentación del certificado judicial correspondiente y sin penalidades.

Question 9

¿Cómo se calculan los precios de remate y el ROI en Subas-IA?

Accepted Answer

Consideramos el precio base judicial, los impuestos aplicables (como el impuesto de Alcabala deduciendo el tramo inafecto de las 10 UIT), los aranceles de participación judicial y un buffer estimado de gastos operativos (notaría, registros públicos y saneamiento) para entregarte una proyección de ROI neto extremadamente honesta y matemáticamente fundamentada.

Question 10

¿Cómo se alinea Subas-IA con la Ley de Inteligencia Artificial del Perú (Ley N° 31814)?

Accepted Answer

Subas-IA opera en estricto cumplimiento de la Ley N° 31814 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 115-2025-PCM. Implementamos los principios de transparencia algorítmica (informando detalladamente sobre el uso de modelos analíticos) y supervisión humana (Human-in-the-Loop), garantizando que todos los veredictos y estimaciones actúan como herramientas de asistencia informativa, requiriendo siempre la validación y decisión final por parte del operador humano.

Question 11

¿Cómo me inscribo y participo en un remate judicial? (paso a paso oficial de REM@JU)

Accepted Answer

La inscripción se hace en REM@JU, el sistema del Poder Judicial, no en Subas-IA. Necesitas una casilla electrónica (se abre desde SINOE). Dentro de REM@JU buscas el remate, pulsas «Inscribirse» y registras los recibos del arancel y del oblaje, que se pagan en el Banco de la Nación; tu inscripción queda pendiente hasta que se validen los pagos. El día de la subasta entras por «Mis remates» y «Ir a subasta», y ofertas un monto igual o mayor al monto mínimo. Si ganas, pagas el saldo dentro del plazo y descargas tu certificado de adjudicación; si no ganas, se te devuelve el oblaje. Fuente: videos oficiales y manual del postor de REM@JU del Poder Judicial, consultados en 2026 (muestran versiones del sistema de 2019 y 2014). Guía completa en subas-ia.com/guias/como-participar-en-un-remate-judicial-en-peru.

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